(de-news.net) – Les désaccords politiques concernant les droits de propriété, la propriété publique et la stratégie du gouvernement fédéral pour développer l’offre de logements s’intensifient dans le contexte de la crise du logement en Allemagne. Alors qu’une future coalition de gauche à Berlin envisage de transférer environ 160 000 appartements privés vers le secteur public, le chancelier Friedrich Merz (CDU) soutient des mesures visant à interdire l’expropriation de logements. Les efforts pour accroître l’offre étant freinés par des coûts de construction élevés, les analystes avertissent que la pénurie de logements limite la mobilité des travailleurs et la croissance économique. Des mesures destinées à accélérer les autorisations de construire, ainsi que la création d’une nouvelle société publique de logement soutenue par le gouvernement fédéral, illustrent des approches divergentes pour faire face à la situation.
Le gouvernement fédéral allemand prépare un projet de loi visant à rendre plus difficile l’expropriation de sociétés immobilières privées, sur fond de tensions politiques croissantes autour des projets berlinois de transfert d’importants parcs immobiliers privés vers le secteur public. Parallèlement, des économistes alertent sur le fait que la pénurie persistante de logements entrave la mobilité de la main-d’œuvre et affaiblit la croissance économique, tandis que la hausse des coûts de construction compromet les efforts visant à accroître l’offre de logements abordables.
Le chancelier Merz a annoncé que le gouvernement avait finalisé son projet de loi visant à restreindre l’expropriation des sociétés immobilières. Un point reste en suspens : le montant de l’indemnisation des propriétaires concernés. Les responsables politiques débattent pour savoir si cette indemnisation doit correspondre à 80 % ou à 100 % de la valeur marchande des biens. M. Merz a indiqué que le gouvernement privilégiait une indemnisation intégrale, réaffirmant ainsi son attachement à la protection de la propriété privée.
Le chancelier a de nouveau critiqué les projets d’une éventuelle coalition — composée du parti Die Linke, des Verts et du SPD — visant à transférer d’importants parcs immobiliers privés vers le secteur public. Il a fait valoir que les débats sur l’expropriation pourraient nuire à la confiance des investisseurs, bien au-delà des frontières allemandes, y compris dans des places financières majeures telles que New York, Londres et Paris. Selon lui, des droits de propriété solides sont fondamentaux pour le système économique du pays et indispensables pour attirer les investissements. À l’inverse, l’expropriation ne permettrait ni de créer des emplois supplémentaires, ni d’accroître l’offre de logements.
Le projet de loi fédéral suscite néanmoins des préoccupations, tant sur le plan politique que constitutionnel, au sein du SPD. Sebastian Roloff, porte-parole du parti pour la politique économique au Bundestag, s’est interrogé sur la possibilité, pour le gouvernement fédéral, de retirer légalement aux Länder leur compétence législative dans un domaine relevant de la compétence concurrente, sans pour autant envisager une nationalisation du secteur du logement. Il a également exprimé des réserves quant à la légitimité politique de cette initiative.
La future coalition berlinoise, composée du parti Die Linke, des Verts et du SPD, entend lutter contre le niveau élevé des loyers en faisant passer quelque 160 000 appartements, actuellement détenus par de grandes sociétés immobilières privées, dans le giron public. Le ministre fédéral de l’Intérieur, Alexander Dobrindt (CSU), a proposé un projet de loi visant à rendre de telles mesures plus difficiles à mettre en œuvre. L’une des conditions centrales en serait la démonstration que l’expropriation est strictement nécessaire et qu’aucune alternative raisonnable n’existe.
Des questions constitutionnelles entourent la législation sur la protection des investissements
Carsten Loll, avocat spécialisé en droit immobilier au sein du cabinet Latham & Watkins, a défendu le projet de législation du gouvernement fédéral sur la protection des investissements, faisant valoir que des conditions clairement définies en matière d’expropriation pourraient renforcer la sécurité juridique. Il a toutefois reconnu les difficultés constitutionnelles liées à cette initiative, notamment parce que l’article 15 de la Loi fondamentale allemande prévoit explicitement la possibilité d’une socialisation. Bien que cette disposition n’ait jamais été appliquée, elle ne peut être simplement supprimée du cadre constitutionnel.
De son côté, Elif Eralp, membre du parti « Die Linke » (La Gauche) et candidate potentielle au poste de maire-gouverneur de Berlin, a qualifié l’approche prônée par Dobrindt d’inconstitutionnelle. Le débat porte donc non seulement sur un désaccord politique concernant la propriété publique, mais aussi sur les limites juridiques de l’intervention fédérale dans la politique du logement menée au niveau des Länder. Selon les principes législatifs envisagés, les propriétaires concernés recevraient une indemnisation équivalente à la pleine valeur marchande de leurs biens, versée directement et en numéraire. Les autorités devraient, en outre, démontrer que la socialisation est strictement nécessaire.
Selon Carsten Loll, ces exigences — en particulier les dispositions relatives à l’indemnisation — pourraient considérablement compliquer les projets de la future coalition berlinoise. L’analyse juridique devra également déterminer si les mesures proposées sont proportionnées et s’il existe des alternatives moins contraignantes pour remédier à la pénurie de logements. La législation berlinoise sur la socialisation ne devant pas entrer en vigueur avant 2029, le contentieux juridique qui en résulterait pourrait se prolonger pendant plusieurs années, laissant planer une incertitude majeure sur l’avenir de cette initiative.
L’accélération de la construction porte ses premiers fruits, mais le financement reste problématique
Verena Hubertz (SPD), ministre fédérale de la Construction, a fait état de premiers résultats encourageants grâce au « turbo de la construction » (« Bau-Turbo ») — un dispositif législatif mis en place en octobre 2025 visant à accélérer le développement résidentiel en réduisant les obstacles bureaucratiques. Cette mesure offre aux municipalités une plus grande flexibilité pour approuver des projets de logement, y compris ceux qui dérogent aux plans d’urbanisme existants ou qui se situent dans des zones dépourvues de tels plans. Dans certains cas, des dérogations aux normes de protection contre le bruit sont également envisageables.
Toutefois, la participation des municipalités demeure facultative, et les données de suivi disponibles ne donnent qu’une idée limitée de l’efficacité du dispositif. Seules 393 des quelque 11 000 communes allemandes ont répondu à une enquête menée par le ministère. Le gouvernement a reconnu que les résultats ne sont pas représentatifs, ce qui rend difficile l’évaluation de l’ampleur du recours à ce nouvel instrument.
La situation globale du logement demeure préoccupante. Selon les estimations, l’Allemagne fait face à une pénurie d’environ un million de logements. L’an dernier, seuls 206 600 logements ont été achevés, soit une baisse de 18 % par rapport à l’année précédente et le chiffre annuel le plus bas depuis 2012.
Bien que le nombre de permis de construire ait augmenté au cours du premier semestre 2026 par rapport à la même période en 2025, il est difficile de déterminer combien de ces autorisations découlent directement du dispositif d’accélération des procédures (« construction turbo »). Hubertz prévoit que les premiers logements issus de cette initiative seront achevés en 2027, tout en soulignant que l’obtention d’un permis ne garantit pas nécessairement la réalisation finale du projet.
Le financement reste un obstacle majeur. La hausse des coûts de construction — exacerbée par l’instabilité géopolitique, les crises économiques et la remontée des taux d’intérêt — rend la concrétisation de nouveaux projets résidentiels de plus en plus complexe. Hubertz a donc appelé à accorder une plus grande attention à la structure des coûts dans le secteur du logement, soulignant que la simple accélération des procédures administratives ne saurait suffire à lever les contraintes financières qui pèsent sur le secteur.
L’Association allemande des entreprises de logement et d’immobilier a, elle aussi, reconnu que la législation a permis d’accélérer les procédures d’autorisation. Elle a toutefois averti que le maintien des coûts de construction à un niveau élevé continue de faire obstacle au financement de nouveaux logements dont les loyers seraient abordables.
La pénurie de logements entrave de plus en plus la croissance économique
Selon le Conseil consultatif scientifique auprès du ministère fédéral de l’Économie, la pénurie de logements en Allemagne constitue un obstacle non seulement au bien-être social, mais aussi à la performance économique. Dans une récente analyse, les 37 économistes du Conseil concluent que le coût élevé du logement, en particulier dans les régions économiquement dynamiques, limite la capacité des travailleurs à se déplacer vers des emplois plus productifs.
Le président du Conseil, Felix Bierbrauer, souligne que des individus peuvent se retrouver dans l’impossibilité d’accepter des postes mieux rémunérés faute de logements abordables sur place. De telles contraintes restreignent les opportunités sur le marché du travail et entraînent une perte de potentiel économique à l’échelle nationale. L’analyse met également en évidence un lien de plus en plus étroit entre les avantages salariaux régionaux et les coûts du logement. Les travailleurs qui s’installent dans des régions où les salaires sont plus élevés font souvent face à une hausse proportionnelle de leurs dépenses de loyer, notamment lors de la signature de nouveaux baux. Par conséquent, l’avantage financier lié à un déménagement vers une zone mieux rémunérée s’amenuise, ce qui affaiblit les incitations à la mobilité géographique des travailleurs.
Pour remédier à ces problèmes structurels, les économistes proposent de renforcer les incitations destinées aux municipalités afin qu’elles consacrent davantage de terrains à la construction de logements. Actuellement, les autorités locales doivent assumer des dépenses importantes lors du développement de nouvelles zones résidentielles, notamment pour la création d’écoles, de crèches, d’équipements sportifs et d’infrastructures de transport. Or, la hausse de la valeur des terrains profite souvent aux propriétaires privés, tandis que les municipalités supportent une grande partie des dépenses publiques qui y sont liées. Le Conseil recommande donc de demander aux propriétaires fonciers et aux promoteurs de contribuer plus substantiellement au financement des infrastructures. Parmi les pistes envisagées figurent une taxe sur les infrastructures plus étendue ou un mécanisme de compensation de la plus-value foncière liée à l’aménagement, visant à garantir que ceux qui tirent profit du développement contribuent également aux coûts qu’il engendre.
D’autres propositions suggèrent d’autoriser une densité de construction plus élevée dans le cadre des anciens plans d’urbanisme et de faciliter l’approbation d’extensions modérées au sein des zones déjà urbanisées. De tels ajustements permettraient d’accroître l’offre de logements sans qu’il soit nécessaire, pour chaque nouveau projet, de surmonter des oppositions locales spécifiques. Les économistes suggèrent également des allégements fiscaux pour les déménagements liés à l’emploi, ce qui réduirait les obstacles financiers rencontrés par les travailleurs rejoignant des marchés du travail plus productifs.
Le gouvernement fédéral envisage la création d’une société publique de logement
Par ailleurs, selon des informations relayées par les médias, des représentants de haut rang de l’alliance CDU/CSU et du SPD négocient l’affectation d’au moins un milliard d’euros à la création d’une société publique fédérale dédiée à la construction de logements. Le ministre des Finances, Lars Klingbeil (SPD), serait déterminé à garantir le financement intégral du projet, malgré les réserves exprimées au sein de la coalition gouvernementale. De son côté, la ministre de la Construction, Mme Hubertz, envisage la création d’une société dont l’État fédéral détiendrait 51 % du capital, les 49 % restants étant détenus par des partenaires extérieurs. Plutôt que de prendre en charge la construction elle-même, cette entité fédérale confierait les projets à des entreprises privées ou à des organismes publics — municipaux ou étatiques — spécialisés dans le logement. Ce dispositif permettrait à l’État de contribuer à l’accroissement de l’offre de logements sans assumer directement la responsabilité des opérations de construction.
L’État fédéral mobiliserait sa solide solvabilité pour garantir les projets de construction, réduisant ainsi les coûts de financement. Rolf Buch, ancien PDG de la société immobilière Vonovia, conseille le ministère de la Construction sur cette initiative ; il a confirmé qu’il apportait son expertise au projet à titre gracieux. Cette proposition suscite des inquiétudes au sein de la CDU et de la CSU, qui cherchent elles aussi à obtenir des financements pour d’autres projets prévus l’an prochain. Il s’agit notamment d’ajustements de l’impôt sur le revenu, destinés à compenser les écarts de pouvoir d’achat, ainsi que de la quasi-suppression des taxes sur l’électricité pour les ménages. L’ensemble de ces mesures pourrait représenter un coût de près de 8 milliards d’euros pour le budget fédéral.
Klingbeil aurait conditionné la mise en œuvre de ces mesures à la présentation de propositions de financement adéquates. En conséquence, des élus conservateurs s’interrogent : pourquoi des fonds semblent-ils disponibles pour une société de logement portée par un ministère dirigé par le SPD, alors que d’autres priorités de la coalition restent soumises à des contraintes budgétaires strictes ? Ce désaccord met en lumière des divergences sur les priorités de dépenses au sein de la coalition au pouvoir, à un moment où l’État fédéral cherche à concilier de nouveaux investissements dans le logement avec ses autres engagements financiers.