(de-news.net) – Le ministère fédéral allemand de la Justice a présenté les grandes lignes et le cadre technique d’un deuxième volet de réformes du droit locatif, en réponse aux tensions persistantes sur le marché du logement. La forte demande persistante dans les zones urbaines continue d’alimenter la hausse des loyers, pesant lourdement sur les locataires et réduisant l’accès à un logement abordable, selon le ministère. La multiplication des locations meublées et de courte durée a accentué les problèmes d’accessibilité au logement, notamment parce que des ambiguïtés juridiques permettent aux propriétaires de contourner les mécanismes de contrôle des loyers. La hausse des prix du logement, conjuguée à une inflation plus générale, a touché de manière disproportionnée les ménages à faibles revenus et accru les risques d’expulsion, justifiant une nouvelle intervention législative.
Pour faire face à ces difficultés, le ministère a proposé un ensemble de mesures législatives (« Mietrecht II ») visant à renforcer l’efficacité du plafonnement des loyers, à développer l’offre de logements de longue durée et à alléger la charge financière des locataires. La plupart des dispositions sont conçues pour entrer en vigueur immédiatement après leur promulgation, sous réserve de l’approbation du Parlement. Le ministère a indiqué que de nouvelles réformes sont prévues, s’appuyant sur les travaux d’une commission d’experts qui devrait formuler des recommandations d’ici fin 2026.
Un élément central de ce plan de réforme est le maintien et l’amélioration du plafonnement des loyers, qui limite les hausses de loyer pour les nouveaux baux sur les marchés tendus. Ce mécanisme restreint les loyers initiaux à une marge modeste au-dessus du loyer de référence local et se justifie par le déséquilibre persistant entre l’offre et la demande de logements. Les réformes visent également à combler les lacunes réglementaires, notamment en ce qui concerne le traitement des appartements meublés, pour lesquels une plus grande transparence des composantes du loyer est nécessaire afin d’empêcher le contournement du contrôle des loyers. Les dérogations temporaires aux baux sont davantage encadrées afin de limiter les tentatives d’évasion stratégique des obligations réglementaires.
Le ministère a fait valoir que le développement rapide des locations meublées sur les marchés tendus ne peut s’expliquer uniquement par la demande et est favorisé par un cadre juridique imprécis. En vertu de la législation actuelle, les règles de contrôle des loyers s’appliquent, mais les propriétaires ne détaillent généralement pas la surcharge pour le mobilier, empêchant ainsi les locataires de vérifier leur conformité. Les tribunaux se sont appuyés sur la valeur dépréciée du mobilier, mais il n’existe aucune méthode de calcul légale. Le projet de loi obligerait les propriétaires à déclarer la surtaxe séparément et à en démontrer le caractère raisonnable.
Une option standardisée permettrait un supplément de 5 % au loyer de base des logements entièrement équipés non meublés, partant du principe – qui peut être contesté – que la qualité du mobilier est liée aux caractéristiques de l’appartement. En l’absence de surtaxe déclarée, le logement serait considéré comme non meublé aux fins du contrôle des loyers. Le ministère a souligné que cette mesure se limite aux zones officiellement désignées comme connaissant des tensions sur le marché du logement, où le recours abusif à la location meublée pour contourner la réglementation est devenu le plus fréquent.
Un plafonnement à six mois des baux de courte durée est proposé
Les baux de courte durée, exemptés du plafonnement des loyers, ne sont actuellement soumis à aucune limite de durée légale. Les tribunaux exigent généralement une justification du locataire pour l’occupation temporaire, mais l’absence de codification a permis aux propriétaires de qualifier les contrats de courts terme sans justification. La proposition plafonnerait ces baux à six mois et exigerait formellement un besoin spécifique du locataire, tel qu’un emploi temporaire ou des études. Le ministère a réaffirmé que les contrats de courte durée restent légitimes pour les séjours véritablement temporaires, mais ne doivent pas constituer une faille réglementaire.
Parmi les autres mesures figurent la limitation des augmentations annuelles de loyer pour les baux indexés et le renforcement de la protection des locataires contre les expulsions, notamment par l’allongement des délais de grâce pour le règlement des loyers impayés. Ces réformes s’inscrivent dans une stratégie plus large visant à renforcer la protection des consommateurs, à améliorer la sécurité juridique en matière de droit locatif et à préserver la fonction sociale du logement, tout en restant compatibles avec les droits constitutionnels de propriété.
Les loyers indexés sur l’indice des prix à la consommation ont exposé les locataires à de fortes hausses suite à la flambée inflationniste de 2022. La législation actuelle n’impose aucun plafond substantiel au-delà d’un an entre les ajustements. La réforme limiterait les augmentations annuelles à 3,5 % sur les marchés tendus désignés, afin de prévenir les hausses soudaines tout en préservant le mécanisme général. Le ministère a souligné que les baux indexés peuvent encore être avantageux pour les locataires lorsque les loyers du marché augmentent plus rapidement que les prix à la consommation et que les surtaxes de modernisation sont souvent limitées dans ce type de contrats.
La réglementation actuelle permet aux locataires d’annuler une résiliation extraordinaire pour arriérés en réglant les sommes dues pendant la procédure d’expulsion, mais une résiliation ordinaire prononcée simultanément reste valable.